年中已过，各大房企相继透露了2018上半年的财报情况，在去杠杆背景之下，房企资金多渠道放宽，出租汽车、禁售等政策依旧压力持续，当前，房地产市场形势非常复杂。《财报直通车》系列报道通过跟踪房企半年报的透露，利用数据解析房企上半年的展现出，特邀新浪财经首席评论员艾堂明，通过财报数据融合行业发展背景、企业经营逻辑等全面剖析房企半年报，注目未来半年行业走势。

专家理解半年报丨张简化东：房企快速增长方式改变为内生性快速增长 其外用行业周期能力更加强劲专家理解半年报丨杜晧宇：去杠杆就是去土地 未来房企ROE指标保持平稳可玩性大调控短期会放开 传统地产行业亟需转型2018年伊始至今，房地产政策密集实施，调控持续升级。一方面之后大力诱导非理性市场需求；另一方面重点调整中长期供给结构，期望通过有效地供给给定有效地市场需求推展市场整体平稳。

多个城市也争相实施地方主体责任，截至6月底有数50余个地级以上城市和10余个县市实施调控政策。针对日后的政策南北，艾堂明回应，目前房地产行业大的政策层面仍以调控居多，中央的几次表态也十分具体。如“极力遏止房价下跌”之类忠诚的用词，对房地产行业未来政策导向展开定性，整个房地产行业的调控力度在最少一年时间里会放开。

在艾堂明显然，目前国家提倡资金流向实体企业，防止过多的流向房地产行业，房企资金过多势必会造成杠杆升高。在大的政策趋势下，房企也在大力转型。由于房企体量较小，转型效果的显出必须时间，同时政策变化反映在财报数据上有一定的滞后性。

三四线城市拿地保守、低周转产生的高利润无法维系对于2018上半年房企业绩方面，艾堂明回应，正荣地产、新城控股等利润增长速度迅速，碧桂园和恒大利润也有大幅度快速增长，金地等老牌房企则有点打散。这三类可以说道是较为典型的房企代表。

以新城控股和正荣地产为代表的房企规模比较较小，基数较低，构建利润缩减到较为更容易。后面也许还不会有更加多的业绩快速增长的后起之秀，但是企业规模和体量无法和大型房企比起。以碧桂园、恒大等为代表的展现出杰出的龙头企业，业绩快速增长的相当大一部分原因是多年来三四线城市大量的土地储备。

正逢这两年三四线城市房价下跌的风口，三四线城市房价基数较低，很更容易构建业绩翻番。保守拿地的态度，高速的研发和周转，再行跟上房价下跌从一二线城市蔓延到三四线城市的风口，这类房企业绩构建了较慢提高。但是由于三四线调控政策也在大大放宽、去库存也基本已完成、棚改贷款也同时放宽，三四线城市的增长速度也面对瓶颈。

未来此类房企可能会布局到杰出的三线城市和一二线城市，和一些老牌房企的竞争不会激化，利润低快速增长将无法维系。这也是所有的房企都会面对的先前如何持续发展的问题。房企多元化任重道远2018年为了迎合调控造成的市场变化，房企争相都在深化转型，谋求多元化发展之路。

谈到房企谋求多元化变革时，艾堂明回应，在如今调控大大放宽，缩房价等政策和银行贷款利率大大下降的影响下，房企拿地非常慎重。拿地盖房卖房产生的利润大不如前。房企仍然拘泥于传统研发卖房，都在找寻多元化的投资模式。

但是，多元化的转型之路任重道远，如何展开从开发商到运营商转型，重塑商业模式，是房企面对的根本性问题。如万达的文旅资产和商业资产、恒大投资体育运动等，但是目前都没尤其显著的盈利。

还有一些房企投资长租公寓，利润很低，且回款周期很长。关于房企转型的方向，艾堂明分析认为，房地产和以传统生产为代表的传统产业转型的一个最重要方向是新兴产业和高科技行业，为了更高质量的发展，转型过程的阵痛是不免的，但是将来来看对经济发展大有裨益。未来房地产行业在国民经济中的占比不会上升，房地产行业不会南北精细化运作、高质量发展的道路。

过去房地产行业赚过于更容易，造成一些房企没动力去了解探寻多元化发展。融合房地产行业的发展趋势，只不过仅有住房方面就有很多方向可以自由选择，像智能建筑，智能家居，环保建筑，装配式的建筑等。也可以去涉及的上下游展开发展，如上游的原材料行业，下游家居、家装行业等，更好的房企会在这方面展开探寻和实践中。股市资金渐渐向行业龙头挤满关于房地产公司A股多年的低估值和较低溢价，艾堂明明确提出，这是行业的一个特点，因为房地产行业的想象空间严重不足，不需要给股民带给充足的故事和未来的预期，还包括抹黑的概念和题材。

但是房地产行业在南北成熟期的同时股市也在成熟期，杰出的房地产公司在股市中不会渐渐占有优势。股市渐渐起到在价值投资层面上，大多数地产公司归属于中小公司，不不受资金注目，再行再加股市持续下滑。

艾堂明预计，不受政策等的影响，未来股市资金不会渐渐向龙头房企挤满。融资渠道放宽 房企融资压力大幅提高关于房企融资绝佳现状，艾堂明分析道，房企融资主要有银行贷款和发债两种形式。

由于政策的影响，目前银行贷款可玩性较小，且贷款利率涨幅较多，多数企业不会自由选择放企业债。企业发债是一种较为便利和必要的融资方式。但是最近债券债权人的情况更加多，实力不是很强的企业，发债不会很艰难。

之前有报导称之为东方园林计划发债10亿，实际发售规模仅有5000万。实力较强的东方园林尚且如此，小规模的房企更加不用说。

上市房企还可通过股市回购融资，但是现在打的政策背景下，证监会回应有容许，目前不过于不切实际。还有一些企业不会自由选择海外融资，海外融资的利率较低，融资成本小。但是最近一段时间人民币在持续走低，汇率变化也是潜在的成本和风险。关于房企半年报经常出现的个别企业动工面积为零，经营性现金流就变为胜的现象，艾堂明认为，企业筹措到现金以后，必定仅次于的开支是去拿地，但是并没动工，这个有可能和个别企业的开发周期有关系，要么是刚获得地，还没动工。

要么是蓄意减慢动工的工程进度，因为有可能房企要思维动工之后怎么去化的问题。如果说企业获得的地块所处的城市也是严苛禁售的，现在的容许价格对较低，企业认同想那么慢地展开动工、销售。只不过现在很多房地产企业应付的策略就是拖慢一点，等候着政策的放开，相等于是一个变相的捂盘惜售，但是这样也不存在一个问题，有些城市政策继续执行得较为严苛的话，研发用地长年不研发也不会不存在不会把土地交还的情况。所以，现在房地产企业还是必须理性，有些企业拿了那么多的钱，怎么花上？也是一个问题。

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