博鳌21世纪房地产论坛第17届年会于7月21-24日在三亚理文索菲特度假酒店隆重举行，本届论坛主题为强劲监管与去杠杆：地产结构性变革的窗口期。论坛由南方报业旗下《21世纪经济报导》于2001年主办发动，是中国目前规格最低，影响仅次于的房地产专业论坛之一。

在下午的论坛上，山水文园集团继续执行董事兼任CEO张晓梅女士与我们共享《政策提倡与市场机制》，作为一个企业，我们用了十年的时间，在小镇的路上贯彻，在贯彻的过程中，有很多的所学，有很多的体会，当然也有一些悲惨的教训。那么这些心得体会和教训，能否借此寻找规律？我坚信一定可以。以下是讲话国史：下面，我们将请求复职水文园集团继续执行董事兼任CEO张晓梅女士与我们共享《政策提倡与市场机制》，看山水文园是如何布局规划，打造出自身IP。

有请求。张晓梅：现场的各位嘉宾，大家下午好！因为我告诉这个时间是3点钟，按照人生物钟习惯，是最困的时候。

我期望在接下来的10分钟之内，咱们抖擞起精神。袁院长谈了十分精彩的话题，小镇尤其热，但是在今天的中国，小镇的热，能无法变成实，在做实的过程中，小镇就是要让中国最普通的老百姓的生活显得更加幸福。同时我们的生活的方式，应当更加有品质。

在接下来的时间之内，作为一个企业，我们用了十年的时间，在小镇的路上贯彻，在贯彻的过程中，有很多的所学，有很多的体会，当然也有一些悲惨的教训。那么这些心得体会和教训，能否借此寻找规律？我坚信一定可以。我从3个维度跟各位谈在小镇方面我们的实践中。

这3个维度分别是：第一，我们看见了很多小镇发展的路径，我们找到，无论万千世界怎样变化，几万、几千年的历史中需要寻找规律。所以小镇一定有规律是可以糅合的。如果我们把这些规律寻找，让工具和技术去加以优化，小镇就需要寻找一条发展的路径。第二，在中国的土地上，我们仍然谈要走进一条中国特色的社会主义道路，中国的特色和世界发展的规律能否有机融合？最后再行探寻小镇在中国的发展路径。

第三，如果我们理解了世界小镇发展的规律。我们企业在过去十年用了什么样的方式和方法，在实践中的过程中，期望探寻新的路径。首先第一个部分，就是特色小镇的对标和解读。

今天早上，我们在国开金融的会议上，我托了一个观点，这个观点是在中国过往的改革开放的30年，感激最出色的党和政府，给中国带给了很多的变化。我们看见了中国的城市再次发生了翻天覆地的变为，当然当我们离开了城市，回到我们的郊区，甚至是近郊的时候，城乡有一定的差距。

当然到欧洲的各个小镇，我们也不会找到，有可能在欧洲的城乡差距，虽然依然有，但是城和乡之间，每一个小镇独具特色的文化、独具特色的大自然以及独具特色的生活方式，需要让人在此流连忘返。在这个过程中，我们能否寻找一些小镇的共性规律？我仍然谈的是我们去自学和糅合西方的经验，不是如出一辙，而是寻找规律，将规律展开总结，我们找到事物发展的过程中，把规律性的东西总结下来，再行再加地方的特色，有可能就事半功倍。我们找到了一些共性特点，我们找到每一个小镇，无论多么有特色、多么有主题，甚至在某些维度上有特大的差异，但是只要是小镇，就跟中国的农村和中国的乡镇一样，都不具备5大特色。

这5大特色分别是：第一，我们找到每一个小镇都有公共的场所。我们曾多次习过鲁迅的社戏，在他的村子里，到了晚上，所有的老人和孩子都到村庄前面的广场，因为人是社会性的动物，任何的村落和城市，都有广场。

所以第一个规律，公共的社交性的场所是必不可缺的。第二，一方水土养一方人。所以有大量的历史人文和名人，这些故居和故事就是根基。所以文化跟人的社会和人的居民密不可分。

第三，只不过，在每一个小镇里面，人离开了得了食物吗？所以我们生活和居住于在那，就得有集市，在集市出售的过程中，就可以建构美食的体系。第四，有人成婚娴熟有成婚的活动，在有所不同的小镇里面，节庆的活动包含了原始的要素。最后，共性的东西才是我们谈的大自然的景观和建筑的外立面，如果把这5点融合在一起，就不会找到，只不过任何的主题小镇，必需不具备上述的5大要素。

如果只做到全然的一部分，如果人没了生活的显然，产业就是空城，如果只是做到历史和人文的故居，人在那里的时间只有一到两个小时。所以，很多的地方，在思维主题特色小镇的时候，我们都指出主题特色小镇就是做到特色，可是我们忘了主题特色的背后是与人涉及的5大特性。

这5大特性归因于在一起，再行去构成你的主题和打造出你的特色，这样的小镇就富裕了生命力。所以我们仍然说道，引进和自学糅合欧美特色小镇的发展，不是非常简单的把IP引进到中国，而是自学和寻找其中的规律。寻找规律性的东西的时候，主题和特色，特色两个字是标志，但是在标志的背后，所有的特色依然跟这5大特性有涉及的关系。

环绕这5大特性，我们不会找到，我们自学了先进设备的一些概念，也自学了规律性的东西，我们就总结为4大维度和7大特色在建构特色小镇顺利的路径。这4大维度是规划、研发、产品和运营。这4个东西大家都谈，但是否都一样？海南有大量自然景观还有原本构成的基础，也有有所不同的主题，但是如果没总体规划的概念，只是点性的思维，看起来百花齐放，但是最后没满园春色。

我们要构成整体性的思维，每一个点和每一个主题以及每一个特色之间应当有相关联。我们谈的规划，就是指硬件和软件的角度，原本杨家的东西和新的东西的融合构成总体性的规划。第二个产品。

产品内容的本身是什么？我们都说的每一位都是消费者，我们都说的每一位也是投资者的话，你不会想要，今天作为投资者和社会的实践者，我们打造出产品的过程中，要解决问题的是什么？是你生活中最显然的市场需求。所以我们谈产品的研发过程中，我们怎么需要把人的生活的市场需求放进去，构成有所不同的产品，这才是最重要的特点。而不是非常简单的把产品制成了产品。

最后融合在一起才是运营。在特色小镇发展的过程中，绝大部分的运营商，我们注目在哪里？只不过大部分的注目是在研发上。我们在研发的过程中，最后留给的是一座空城，看起来产业和特色主题的背后的虚无。

只不过新时代之下，我们确实的产业运营商要做到的是什么？确实要注目的是整体规划之下，把研发有序、研发显得仍然最重要，最重要的是规划之下的产品的内容，以及未来通过持续和持久的经营，去注目住在这里面的人，让这里面寄居的人生活在这个小镇里面，需要安居乐业，需要享用到幸福的生活方式。所以在未来特色小镇发展的过程中，运营放在了至低的高度。所以作为实践者，全联房地产商不会现在做到一件事情，我们不会正式成立特色小镇的分会，在接下来的时间，意味著会非常简单的做到研发的事情。研发的事情在这个时代早已过去了，在未来的时代，我们要去做到的是我们如何通过有效地的规划，打造出一个平台，让所有产品的内容环绕人生活的本质，最后通过运营，让回到这个小镇的人，每一个人需要安居乐业，这才是未来确实的核心竞争力。

政策与市场机制是特色小镇发展的思路，政策的逻辑和资本的逻辑以及商业的逻辑之间，没构成纵向的切断。最后变为了政策满天飞，企业用不上，很多政策制定完了以后无法落地。资本的钱无法和商业之间构成原始的因应，最后导向是传统的研发和建设。

我们今天明确提出一个新的观点，我们今天能否将政府的逻辑、资本的逻辑和商业的逻辑，三者之间构成一个有效地的关联，最后采行影响小镇的商业模式。这种小镇的商业模式里面，任何一个小镇不遵循商业的逻辑，没未来生产关系的现金流，没未来持续的茁壮，这样的小镇不会可持续吗？如果小镇的投资者转的过程中，只研究产业，只研究模型，但是不告诉资本市场对它的投放和解散的时候，他去找将近钱和资金的流经的时候，这样的商业逻辑能承托吗？也无法承托。

最后如果没政策的导向，逆势而为，这样的商业逻辑能持久吗？也无法持久。所以，只有将3者有机的融合设计出有有所不同的产品的模型，小镇才能构成最后的结果。所以在这样的基础之下，我们做到非常简单的模型。

这个模型就是我们指出依据有所不同的政策打造出有所不同的特色的小镇，在特色小镇的过程中，可以将政策和IP和商业以及涉及的模式展开有所不同的人组，有所不同人组的过程中，三者之间构成变换，才不会构成我们在未来落地过程中的有所不同路径。而有所不同的路径，随之而来，才不会给定有所不同的产品，有所不同的产品背后才构成有所不同的特色。

我们同时也因势利导，告诉了资本金融，还包括国家政策和商业逻辑之间的关系。在贯彻的过程中，我们想要在未来回头一条怎样的路呢？才是这4个字就是山水文园这4个字。中国之大，源于山水。

中国的传统文化里面，不所画任务，只所画山水，因为大山大水孕育出了中国的地大物博，山代表的是中国的精神的象征物，人在找寻物质生活到一定程度的时候，只不过，对精神领域有更大的执着。而水代表的是什么？代表的是中国文化的源泉和灵性的获释。

环绕刚才谈的内容，最后所有的小镇，无外乎返回这4个层面，在这4个层面下，小镇应当不具备以下的大精神内涵：首先得有格调。所谓的格调不是指奢侈和高端，而是在这个过程中，我们的山水之美建构的小镇的格调必需是高雅。第二，我们应当用工匠精神，将做到出来的每一个产品打导致有品质的作品。所以不是非常简单的农家乐，也不是非常简单的民宿，就需要去建构特色小镇。

把所有的细节做之后，才能寻找便利的交通。这里的交通，某种程度是所指的是今天到达性的交流，还有交易方式的便利，以及在生活方式的便利。我们找到，我们原本的小镇的交通十分不便利。

所以把便利的方式作好了以后，最后住在这个地方，你一定是快乐的。要在快乐的过程中，还需要有静下心来的休闲娱乐，在身体健康的过程中确保他的身心大大的发展。最后所出来的有所不同的小镇，才不会产生有所不同的特色。我们以前做到特色小镇的时候，经常因为这里有陶瓷，就不能做到陶瓷，不作到最后找到没有人来。

事实上，特色小镇的过程中，有所不同的方式就是有所不同的模块，和我们今天做到的磨方是一样的，通过魔方的方式构成有所不同的人组。最后就构成了我们实践中过程中的特色小镇，就是浙江山水特色小镇。

我们期望把这个小镇打导致一个乐园为核，因为要给大家快乐，在人流的背后才能产生商流，进而通过商业和文化，通过我们的酒店，通过有所不同的身体健康和道家的方式，需要让这个地方，构成一体化的发展。这个发展的过程中，我们最侧重的是软件的精神与内涵，我们不会在这个地方大量的打造出IP的形象，文化的演艺和活动，还要把历史的展出带入其中。我说道一个小镇，应当有5大维度的关键性要素，节庆也有了，美食也有了，公共的空间也有了，在这个过程中大自然的景观也有了，历史和故事也有，这种软体的东西都有内涵的时候，硬件就显得仍然最重要。最后所构成的主题小镇，就不会产生多业态、全天后，还能融合有所不同的地方文化。

在商业打造出的过程中，构成有所不同的人组，建构有所不同的模式，而娱乐的部分，构成文化核心，产生多元化的融合。发展到今天，获得的可行性的成果，有可能小镇还没几乎建完，但是全球的招商基本上已完成了80%。

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